Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte 31.08.2023 tarihinde yapılan değişikle, başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişilere kimlik ve yetki doğrulaması yükümlülüğü getirilmiş ve bu kapsamda, ilk aşamada, taşınmaz ilanı vermek isteyen gerçek veya tüzel kişilerin kimlik doğrulamaları, ilan platformlarının entegrasyonu ile Ticaret Bakanlığı bünyesinde kurulan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden yapılmaya başlanmıştır.
Anılan Yönetmeliğin 12 nci maddesinde yapılan bir başka değişikliğe göre de ilan verilmesiyle ilgili ikinci aşama olarak, ilanı yayımlamadan önce ilana konu taşınmazın, ilan veren üyeye veya bu üyenin gerçek kişi olması halinde birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da ilanı veren üyenin ilana konu taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğinin ilanının yayımından önce doğrulanması gerekmektedir.
Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü tarafından ilgili kurumlara gönderilen bir yazıda, söz konusu yetki doğrulama sürecine ilişkin Bakanlıkça, taşınmaz malikinin tespitine yönelik Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü; hısımlık tespitine yönelik ise Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü ile ortak çalışmalar yürütülerek sürece yönelik sistem geliştirmeleri ve entegrasyonların tamamlandığı, anılan çalışmalar neticesinde Bakanlık birimleri ile E-Devlet Kapısı Entegrasyon Birimince gerçekleştirilen teknik çalışmaların ise sonuna gelindiği ifade edilmiştir.
Yine Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü tarafından TESK’e gönderilen bir yazıda; EİDS ile ilan platformlarındaki emlak ilanlarının sadece taşınmaz sahibi, taşınmaz sahibinin birinci ve ikinci derece kan hısımları veya eşi ile taşınmaz sahibince yetkilendirilen yetki belgeli emlak işletmelerince verilebileceği, bu Sistem ile birlikte ilan platformlarında yer alan sahte ilanların, ilan kirliliğinin, tüketici mağduriyetlerinin, yetki belgesiz ve kayıt dışı emlakçılık faaliyetlerinin önlenmesinin amaçlandığı belirtilmiş ve bu çerçevede, EİDS’nin işleyişi konusunda gerek emlak işletmelerinin gerekse taşınmaz sahiplerinin bilgilendirilmesi amacıyla Ticaret Bakanlığınca “EİDS Nedir? Nasıl Kullanılır?” başlıklı dokümanın hazırlandığı bildirilmiştir.
Dolayısıyla Elektronik İlan Doğrulama Sistemi(EİDS) yetki doğrulama sürecine ilişkin uygulamanın devreye alınması sonrası yetki belgesiz emlak işletmelerince ilan girişinin yapılamayacağı anlaşılmaktadır.
Gerçek ve tüzel kişilerin üyeliklerinin doğrulanması EİDS üzerinden E-Devlet entegrasyonu ile yapılacaktır. İlanlara elektronik ortam sağlayan tüm gerçek veya tüzel kişiler tarafından ilan verecek gerçek ve tüzel kişilerin doğrulaması, kullanıcıların bir kere giriş yapmaları ile birçok farklı servise erişim sağlamalarına olanak tanıyan Single Sign-On (SSO) yöntemi ile yapılacaktır.
Ticaret Bakanlığı tarafından yayınlanan “Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) Genel Bilgiler” başlıklı tanıtım dokümanına[1] göre yapılacak işlemlere ve uygulanacak yöntemlere aşağıda yer verilmiştir.
1-Elektronik İlan Doğrulama Sistemi(EİDS) Nedir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte 31.08.2023 tarihinde yapılan değişiklikle ilan platformlarına getirilen kimlik ve yetki doğrulama yükümlülükleri kapsamında Ticaret Bakanlığı tarafından oluşturulan ve elektronik ilan platformlarındaki taşınmaz ilanlarının doğruluğunu ve güvenilirliğini artırmayı amaçlayan bir doğrulama sistemidir.
EİDS 15.09.2024 tarihinde hayata geçirilmiştir. EİDS’de 15.09.2024 ile 31.12.2024 tarihleri arasında bir geçiş süreci yaşanacaktır. 01.012025 tarihi itibarıyla ise yetki doğrulaması yapılmaksızın ilan verilemeyecek şekilde uygulama tamamen devreye alınacaktır.
15.09.2024 tarihinden 31.12.2024 tarihine kadar sorgulama sonucu olumsuz olsa bile doğrulama olmaksızın da ilan verilebilmesi mümkün olacak ancak 01.01.2025 tarihi itibarıyla yetki doğrulaması yapılmadan ilan verilemeyecektir.
2-EİDS kapsamında kimler ilan verebilecek?
EİDS ile ilan platformlarındaki emlak ilanları sadece taşınmaz sahibi, taşınmaz sahibinin birinci ve ikinci derece kan hısımları veya eşi ile taşınmaz sahibince yetkilendirilen yetki belgeli emlak işletmelerince verilebilecektir. Tanıtım Belgesinde;
– Birinci derece hısımlar: Kişinin annesi, babası, çocukları.
– İkinci derece hısımlar: Kişinin kardeşi, büyükbabası, büyükannesi, torunları.
şeklinde tanımlanmıştır.
Birinci ve ikinci derece kan hısımları veya eşler kişiye ait taşınmazlar için ilan verebilecek ancak bu kişiler ilgili adına emlak işletmesi yetkilendirme işlemi yapamayacaktır. Emlak işletmesi sadece taşınmaz sahibince yetkilendirilebilecektir.
3-Bireysel ilanlar nasıl verilecek?
Bireysel ilanın verilme aşamasında ilan platformunun sayfasındaki ilgili alana taşınmaz numarasının girilmesi zorunlu olacaktır. Sistem malik ve hısımlık kontrolünü otomatik olarak yapacak ve ilanı veren taşınmazın sahibi, taşınmaz sahibinin eşi veya birinci ve ikinci derece kan hısımlarından biri ise normal ilan verme prosedürü tamamlanarak ilan girişi yapılacaktır.
4-Taşınmaz numarasına nasıl ulaşılır?
Taşınmaz numarasına e-Devlette yer alan “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmetini kullanarak ulaşabilecektir. Bu hizmette taşınmaz listesinden ilgili taşınmaz için “Taşınmaz Bilgileri” butonuna tıklanarak taşınmaz numarası bilgisine ulaşılabilmektedir. Ayrıca, yeni tip tapu senetlerinin üzerinde taşınmaz numarası bilgisi yer almaktadır.
5-Kurumsal ilanlar nasıl verilecek?
Birinci Adım: Taşınmaz sahibinin emlak işletmesini yetkilendirmesi
e-Devlet girişi: Taşınmaz sahibi, emlak işletmesini ilan verme konusunda yetkilendirmek için e-Devletten “EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri” hizmetine giriş yapmalıdır.
Yetkilendirme işlemleri: Açılan sayfada sağ üst köşede yer alan “Yetkilendirme İşlemleri” butonuna tıklanmalıdır. Bu aşamada kişinin maliki olduğu taşınmazlar listelenecektir.
Taşınmaz seçimi: Yetki verilmek istenen taşınmaz seçilmeli ve “Devam Et” butonuna tıklanmalıdır.
Yetki belgesi numarası ve süre girişi: Açılacak sayfada “Yetki Belgesi Numarası” bölümüne yetkilendirilmek istenen emlak işletmesinin yetki belgesi numarası girilmelidir. Yetki belgesi numarası emlak işletmesinden öğrenilebileceği gibi https://ttbs.gtb.gov.tr/Home/BelgeSorgula linkinden de emlak işletmesi bilgileriyle sorgulama yapılarak öğrenilebilir. Son olarak “Yetki Bitiş Tarihi” seçilmeli (Yetki süresi 3 aydan kısa olamayacaktır.) ve “Kaydet” butonuna tıklanarak işlem tamamlanmalıdır.
İkinci Adım: Emlak işletmesince ilanın verilmesi
Emlak işletmesinin ilan girebilmesi için taşınmaz ticareti yetki belgesi sahibi olması ve taşınmaz sahibince ilana konu olacak taşınmaz için e-Devlet üzerinden yetkilendirilmiş olması gerekmektedir.
İlan girişinde ilan platformunun sayfasındaki ilgili alana taşınmaz numarasının girilmesi zorunlu olacaktır. Sistem yetki kontrolünü otomatik olarak yapacak ve yetki var ise normal ilan verme prosedürü tamamlanarak ilan girişi yapılacaktır.
Emlak işletmelerinin taşınmaz numarasını taşınmaz sahibinden temin etmeleri gerekmektedir.
6-Tapu kaydı olmayan taşınmaz için nasıl ilan verilecek?
Tapu kaydı olmayan taşınmazlara ilişkin ilanlar sisteme dahil olmadan verilebilecektir. Tapu kaydı olmayan taşınmazlara ilişkin ilanların girişinde ilan platformunda “Tapum Yok” seçeneğini işaretlenmesi gerekmektedir.
Henüz kat irtifakı tesis edilmemiş konut projeleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. konut projeleri, gecekondular gibi taşınmazlar tapusu bulunmayan taşınmaz kategorisine girmektedir.
7-Taşınmaz için verilen yetki iptal edilebilir mi?
e-Devlette yer alan “EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri” ekranında yer alan “İptal Et” butonuna tıklayarak verilen yetkiyi iptal edilebilecektir.
Emlak işletmesine verilen yetkinin iptali halinde ilan yayından kalkmayacak olup iptal işlemi yeni ilan girişine veya yayındaki ilanın yayın süresi bitiminde yenilenmesine engel olacaktır.
Yetki süresini, e-Devlette yer alan “EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri” ekranında yer alan “Süreyi Uzat” butonuna tıklayarak en az 3 ay olmak üzere uzatabilecektir.
8-EİDS ile WebTapu farklı mıdır?
Web Tapu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan taşınmaz satış, bağış, ipotek ve diğer işlemler için başvuru yapabileceği dijital bir sistemdir. İki sistem tamamen birbirinden farklıdır.
9-EİDS’ye kiralık taşınmaz ilanları dahil mi?
Evet. EİDS yetki doğrulama uygulaması hem satılık hem de kiralık taşınmaz ilanları için zorunlu olacaktır.
10-e-Devlete erişimi bulunmayan yabancılara ait taşınmazların ilanı nasıl verilecek?
e-Devlete erişimi bulunmayan (yabancı kimlik numarası olmayan) yabancı mülk sahiplerinin e-Devlet yetkilendirme ekranından emlak işletmesini yetkilendirmesi mümkün olmayacağından bu kişilerin sahibi olduğu taşınmazlara ilişkin emlak işletmelerince verilecek ilanlar uygulamaya dahil olmayacak ve bu ilanların girişinde taşınmaz sahibinin e-Devlete erişimi bulunmayan yabancı kişi olduğuna ilişkin bir işaretleme yapılacaktır.
11-Tapusuz olarak belirtilen veya e-Devlete erişimi bulunmayan yabancı kişiye ait taşınmaz ilanlarının kontrolü nasıl sağlanacak?
Gerek tapusu bulunmaması gerekse taşınmaz sahibinin e-Devlete erişimi bulunmayan yabancı kişi olması sebebiyle yetki doğrulama uygulamasına dahil edilmeyen ilanlar Ticaret Bakanlığınca yakından takip edilecek ve bu konularda yanıltıcı bilgi verilerek ilan girişi yapıldığının tespiti halinde taşınmaz ticareti yetki belgesinin iptali de dahil olmak üzere ağır idari yaptırımlar uygulanacaktır.
12-EİDS’nin devreye alınmasıyla emlak işletmesi ve taşınmaz sahibi arasında yapılması zorunlu olan yetkilendirme sözleşmesi ve diğer belgeler düzenlenmeyecek mi?
EİDS’nin uygulamaya alınması sonrasında, halihazırda hizmet sunulurken yapılması zorunlu olan yetkilendirme sözleşmesi, alım satıma aracılık sözleşmesi, kiralamaya aracılık sözleşmesinin ve diğer belgelerin Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe uygun şekilde düzenlenmesine devam edilmesi gerekmektedir.
13-Hisseli taşınmazlarda tüm hissedarların yetki vermesi zorunlu mu?
Hayır. Hisseli taşınmazlarda sadece bir hisse sahibinin yetki vermesi yeterli olacaktır.
14-Uygulama tamamen devreye alındığı anda yayında olan ilanlar yayından kalkacak mı?
Hayır. Uygulama tamamen devreye alındığı anda yayında olan ilanlar yayında kalmaya devam edecek ancak yayında olan ilanların yayın süresi bitiminde yenilenmesi durumunda EİDS üzerinden yetkilendirmeye ilişkin sorgulama gerçekleştirilecektir. Olumlu dönüş sağlandığı durumda ilan tekrar yayınlanabilecektir.
15-EİDS’de fiyat bilgisi tutulacak mı?
Hayır. Sisteme ilan fiyatına dair herhangi bir giriş yapılmamaktadır.
16-EİDS ile yapılan yetkilendirme tapu işlemlerini kapsayacak mı? İlan yetkisi verdiğim emlak işletmesi taşınmazım üzerinde bu yetkiyle başka bir işlem yapabilir mi?
Hayır. Bu yetki sadece emlak işletmesince ilan platformunda ilanın verilmesine ilişkin bir yetki olup emlak işletmesince taşınmaz hakkında tapu işlemi yapılmasını veya başka bir tasarrufta bulunulmasını kapsamayacaktır.
17-Vekalet verdiğim kişi taşınmazım için adıma ilan verebilir mi? Yetkilendirme işlemi yapabilir mi?
Yetkilendirme işlemi şahsi olarak yapılabildiği için vekaleten taşınmaz sahibi adına ilan verilememekte ve yetkilendirme işlemi yapılamamaktadır.
18-Tüzel kişilere ait taşınmazlara ilişkin yetkilendirme nasıl yapılacak?
EİDS “Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri” ekranından Tüzel Kişi sekmesine tıklayarak yetkili temsilcisi olduğunuz tüzel kişilerin maliki olduğu taşınmazların ilan verilmesi konusunda yetkilendirme işlemini gerçekleştirebilirsiniz.
Sonuç olarak, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte yapılan değişiklikle Elektronik İlan Doğrulama Sistemi oluşturulmuş ve EİDS sistemi kapsamında başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan tüm gerçek veya tüzel kişilere;
-Üyelikten veya ilanın yayımlanmasından önce ilan vermek isteyen gerçek ve tüzel kişinin kimlik bilgilerini doğrulama; doğrulanmış bilgilerin güncelliğini koruma ve bu bilgileri saklama,
-İlanı yayımlamadan önce ilana konu taşıtın/taşınmazın ilan veren üyeye veya bu üyenin gerçek kişi olması halinde birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da ilanı veren üyenin ilana konu taşıt/taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğini doğrulama,
yükümlülüğü getirilmiştir.
Bu itibarla ilan verme işlemlerinin, 01.01.2025 tarihi itibarıyla tamamen bu sistem üzerinden yürütüleceği ve yetki/kimlik doğrulaması yapılmadan ilan verilemeyeceği dikkate alındığında bu konuda faaliyet gösteren işletmelerin gerekli tedbirleri almalarında fayda bulunmaktadır.
[1] Elektronik İlan Doğrulama Sistemi hakkında Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanan kamu spotuna https://www.youtube.com/watch?v=Pt2BasfLHAI adresinden ulaşabilirsiniz.